월세 계약 만료일이 다가오면 "그냥 계속 살면 되는 것 아닌가?"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 계약을 갱신하는 과정에서 월세나 보증금이 달라지거나 집주인이 바뀌었다면 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.
특히 계약갱신청구권, 월세 인상, 묵시적 갱신, 등기부등본, 보증금 증액, 주택 임대차 신고는 월세 재계약을 앞두고 있다면 알아두는 것이 좋습니다.
이번 글에서는 복잡한 법률 용어는 최대한 줄이고, 실제로 월세 계약을 갱신할 때 임차인이 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 정리해 보겠습니다.
목차
계약갱신청구권과 월세 5% 인상 제한
월세 계약을 갱신할 때 가장 먼저 알아둘 내용은 계약갱신청구권입니다.
주택임대차보호법에서는 임차인이 일정한 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다.
계약갱신요구권은 임차인에게 1회에 한하여 인정되며, 이를 행사하면 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
중요한 것은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시점입니다. 현재 법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 횟수 | 1회 |
| 행사 기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 임대인의 거절 | 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우 가능 |
그렇다면 월세를 무조건 5%까지만 올릴 수 있을까요?
여기서 주의해야 합니다. 흔히 "월세 재계약은 무조건 5%까지만 올릴 수 있다"고 알고 있지만 정확한 표현은 다릅니다.
주택임대차보호법상 차임이나 보증금의 증액청구는 원칙적으로 5%를 초과할 수 없으며, 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 이 기준이 적용됩니다.
현재 주택임대차보호법 시행령은 차임이나 보증금의 증액청구를 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다.
또한 임대차계약이나 차임·보증금 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
예를 들어 현재 월세가 60만원이라면 5%는 3만원입니다. 따라서 법에서 정한 증액청구의 경우 단순 계산상 월세는 63만원을 넘는 금액을 증액청구할 수 없습니다.
다만 당사자가 서로 합의하여 새로운 조건으로 재계약하는 경우와 계약갱신청구권을 행사하는 경우를 구분할 필요가 있습니다.
따라서 집주인이 "재계약이니까 월세를 10% 올리겠다"고 한다면 바로 동의하기보다 현재 계약이 어떤 방식으로 갱신되는 것인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
또한 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유도 법에 정해져 있습니다.
대표적으로 임차인이 차임을 2기분에 해당할 정도로 연체한 경우, 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다.
묵시적 갱신과 계약 해지 방법
월세 계약이 끝났는데 임대인과 임차인 모두 아무런 이야기를 하지 않는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 묵시적 갱신이 적용될 수 있습니다.
주택임대차보호법에서는 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건 변경 등의 통지를 하지 않고, 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 기존과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이때 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 별도 통지 없이 갱신 | 임차인이 갱신 요구 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 임차인 해지 통지 | 가능 | 가능하나 적용 관계 확인 필요 |
묵시적 갱신에서 중요한 부분은 임차인의 계약 해지 통지권입니다.
묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지하는 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
따라서 이사를 계획하고 있다면 "오늘 집주인에게 말했으니 다음 달에 바로 나갈 수 있겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.
묵시적 갱신 상태라면 3개월이라는 기간을 고려해 이사 날짜와 보증금 반환 일정을 미리 조율하는 것이 좋습니다.
또 하나 기억할 점은 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 동일하게 생각하지 않는 것입니다.
단순히 계약기간이 연장되었다는 이유만으로 계약갱신청구권을 행사한 것으로 볼 수 있는 것은 아니므로, 향후 권리 행사와 관련해 분쟁이 생기지 않도록 계약 형태를 정확히 확인하는 것이 좋습니다.
📌 이사 계획이 있다면 함께 확인하세요
계약 만료 전 이사하면 복비는 누가 낼까?월세 재계약 전 등기부등본 확인
현재 살고 있는 집이라고 해서 월세 재계약 전에 등기부등본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
처음 입주할 때 문제가 없었던 주택이라도 그동안 집주인의 대출이나 소유권에 변화가 생겼을 수 있기 때문입니다.
특히 보증금이 있는 월세라면 재계약 전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 갑구: 현재 주택의 소유자가 누구인지 확인합니다.
- 을구: 근저당권 등 담보권이 새롭게 설정되었는지 확인합니다.
- 소유권 변동: 기존 집주인과 현재 소유자가 같은지 확인합니다.
- 새로운 권리관계: 기존 계약 이후 추가된 근저당권 등이 있는지 확인합니다.
특히 보증금이 큰 월세라면 단순히 "내가 이미 살고 있는 집이니까 괜찮겠지"라고 생각하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본에 새로운 근저당권이나 압류 등이 확인된다면 보증금 반환에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 법무부 역시 임대차 계약과 관련해 등기사항증명서뿐만 아니라 선순위 권리관계 등을 확인할 것을 안내하고 있습니다.
다만 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 "근저당과 보증금의 합계가 집값의 70~80%를 넘으면 무조건 위험하다"와 같은 단일 기준을 법에서 정하고 있는 것은 아닙니다.
실제 위험성은 주택의 시세, 선순위 권리, 보증금 규모, 임차인의 우선변제권 등 여러 요소를 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 재계약을 앞두고 등기부등본에 새로운 권리가 확인됐다면 단순히 집주인의 설명만 듣고 결정하기보다 보증금 회수 가능성을 충분히 따져보는 것이 좋습니다.
보증금·월세 변경과 계약서 작성
월세 재계약에서 가장 꼼꼼하게 확인해야 하는 부분 중 하나가 보증금과 월세가 변경되는 경우입니다.
보증금이나 월세가 그대로라면 기존 계약관계를 확인하고 갱신 형태를 명확히 해두는 것이 중요합니다. 반대로 보증금이나 월세가 변경된다면 변경된 내용을 계약서에 정확하게 남겨야 합니다.
특히 보증금이 올라가는 경우에는 더욱 주의해야 합니다.
예를 들어 기존 보증금이 5,000만원이었는데 재계약하면서 500만원이 올라 5,500만원이 되었다고 가정해 보겠습니다.
기존 계약서만 가지고 있으면 기존 보증금에 관한 권리는 확인할 수 있지만, 추가된 500만원까지 동일하게 보호된다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
법무부는 보증금이 증액된 경우 증액된 금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 변경된 계약서 등에 다시 확정일자를 받도록 안내하고 있습니다.
따라서 보증금이 증액되는 월세 재계약이라면 다음과 같이 처리하는 것이 좋습니다.
- 기존 계약서와 새로운 계약 조건을 비교합니다.
- 증액된 보증금과 변경된 월세를 계약서에 정확히 기재합니다.
- 기존 계약서도 버리지 않고 보관합니다.
- 변경된 계약서에 확정일자를 받습니다.
- 주택 임대차 신고 대상이라면 신고 여부도 확인합니다.
계약서에는 계약기간, 보증금, 월세, 관리비, 지급일 등 변경되는 내용을 명확하게 적는 것이 좋습니다.
또한 계약갱신청구권을 행사하는 상황이라면 그 사실을 계약서나 별도의 확인 자료에 명확하게 남겨두는 것도 도움이 됩니다.
나중에 "이번 계약이 단순 재계약인지, 계약갱신요구권을 사용한 것인지"를 두고 다툼이 생기는 것을 예방할 수 있기 때문입니다.
그리고 기존 계약서를 새 계약서로 완전히 대체한다고 생각해 기존 계약서를 버리는 것은 피하는 것이 좋습니다.
기존 계약서는 최초 보증금과 기존 임대차관계를 확인할 수 있는 중요한 자료이므로 새 계약서와 함께 보관하는 것이 안전합니다.
주택 임대차 신고와 확정일자 확인
월세 재계약을 했다면 마지막으로 주택 임대차 신고 대상인지 확인해야 합니다.
주택 임대차 신고제는 일정 금액을 초과하는 주택 임대차 계약을 신고하도록 하는 제도입니다.
현재 국토교통부 안내에 따르면 신고 대상 지역에서 보증금 6,000만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 계약은 신고 대상이 될 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 신규 계약만 신고하는 것이 아니라는 점입니다. 보증금이나 월세 등 계약 내용에 변경이 있는 갱신계약도 신고 대상이 될 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주요 신고 기준 | 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 |
| 신고 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 신고 방법 | 주민센터 방문 또는 온라인 신고 |
| 확정일자 | 계약서를 제출해 임대차 신고를 완료하면 확정일자 부여 의제 |
신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다.
2025년 6월부터는 계도기간이 종료되어 신고 지연 등에 대한 과태료가 실제 부과되는 체계가 적용되고 있으며, 국토교통부는 지연신고 과태료 기준을 최대 100만원에서 30만원으로 낮춘 내용을 안내했습니다.
또한 임대차계약서를 제출해 신고를 완료하면 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주됩니다.
따라서 보증금이 있는 월세 계약이라면 임대차 신고와 확정일자 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
특히 보증금이 증액된 재계약이라면 변경된 계약 내용에 대한 권리를 보호하기 위해 새로운 계약서의 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
마지막으로 월세 계약 갱신을 앞두고 있다면 다음 순서대로 확인하면 어렵지 않습니다.
- ① 계약갱신청구권을 사용할 것인지 결정하기
- ② 계약 만료일과 갱신 의사 통지 시점 확인하기
- ③ 월세·보증금 인상 조건 확인하기
- ④ 등기부등본에서 소유자와 새로운 권리관계 확인하기
- ⑤ 변경된 계약 내용을 계약서에 정확하게 작성하기
- ⑥ 보증금이 증액됐다면 새로운 계약서의 확정일자 확인하기
- ⑦ 주택 임대차 신고 대상이라면 30일 이내 신고하기
- ⑧ 기존 계약서와 새 계약서를 모두 보관하기
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확정일자와 전입신고 순서 총정리월세 계약 갱신은 단순히 계약기간을 연장하는 절차라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 보증금과 월세가 바뀌거나 집주인의 권리관계가 달라졌다면 새로운 위험이 생길 수 있습니다.
특히 계약갱신청구권을 행사하는지, 묵시적으로 갱신되는지, 합의하여 재계약하는지에 따라 적용되는 내용이 달라질 수 있으므로 계약 형태부터 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
계약 만료가 가까워졌다면 서둘러 서명하기보다 계약갱신 조건 → 등기부등본 → 보증금·월세 변경 → 계약서 → 확정일자·임대차 신고 순서로 하나씩 확인해 보세요.
조금 번거롭더라도 이 과정을 거치는 것이 소중한 보증금을 지키는 가장 기본적인 방법입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 월세 재계약을 하면 월세를 무조건 5%까지만 올릴 수 있나요?
모든 재계약의 월세가 무조건 5%까지만 오르는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 차임이나 보증금의 증액청구는 원칙적으로 5%를 초과할 수 없으며, 계약갱신청구권을 행사한 경우에도 이 기준이 적용됩니다.
따라서 단순히 "재계약이니까 무조건 5%"라고 판단하기보다는 어떤 방식으로 계약이 갱신되는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q2. 월세 계약이 끝났는데 아무 말 없이 계속 살면 어떻게 되나요?
임대인과 임차인이 법에서 정한 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 등의 통지를 하지 않았다면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
묵시적 갱신이 되면 원칙적으로 기존 조건과 동일하게 계약이 이어지며, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
Q3. 묵시적 갱신 후 이사를 가고 싶으면 바로 계약을 끝낼 수 있나요?
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 통지한 즉시 계약이 종료되는 것은 아니며, 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
따라서 이사 계획이 있다면 보증금 반환 일정까지 고려해 미리 통지하는 것이 좋습니다.
Q4. 월세 재계약을 하기 전에 등기부등본을 다시 확인해야 하나요?
네. 기존에 거주하던 집이라도 재계약 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
처음 계약한 이후 집주인이 변경되었거나 새로운 근저당권 등 권리관계가 설정되었을 가능성이 있기 때문입니다.
특히 보증금이 있는 월세라면 등기부등본의 소유자와 새로운 권리관계를 꼼꼼하게 확인하는 것이 안전합니다.
Q5. 월세 재계약하면서 보증금이 올랐다면 기존 계약서는 버려도 되나요?
아니요. 기존 계약서는 버리지 않고 새 계약서와 함께 보관하는 것이 좋습니다.
기존 계약관계와 최초 보증금 등을 확인할 수 있는 중요한 자료이기 때문입니다.
또한 보증금이 증액된 경우에는 증액된 금액에 대한 권리를 보호하기 위해 변경된 계약서에 확정일자를 받는 것도 확인해야 합니다.
Q6. 월세 재계약도 주택 임대차 신고를 해야 하나요?
보증금이나 월세 등 계약 내용이 변경된 갱신계약은 주택 임대차 신고 대상이 될 수 있습니다.
신고 대상에 해당한다면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 여부 등을 확인하고, 신고 대상이라면 주민센터나 온라인을 통해 신고하는 것이 좋습니다.
📌 공식 자료 출처
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 시행령
- 국토교통부 - 주택 임대차 계약 신고 관련 안내
- 법무부 - 주택임대차 관련 안내자료 및 주택임대차표준계약서